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:美好置业百亿项目八成资金靠银行 自身资金缺口300亿存高负债风险

2018-07-23 06:15:17 来源:长江商报

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    长江商报记者 江楚雅 实习生 陈康

    一直标榜“极具社会责任感”的美好置业(000667.SZ),近期高歌猛进,通过几次“大手笔”的百亿涉农投资项目,在130多家上市房企中刷足了“存在感”。

    7月中,股价一直徘徊在2元多的美好置业发布公告称,在江汉平原某县级市签下了3年流转100万亩稻田的协议,总投资额高达80亿。而一月前,美好置业刚在该市毗邻的一个县签下了——投资20亿,打造100万亩生态农业产业园的项目。

    短短两月内,美好置业接连签署两个涉农投资协议,用3年时间圈下合计200万亩土地,计划共投资100个亿。这几乎是当前上市房企涉足农业项目中,最具规模的大手笔。

    然而,这种大手笔的投资相较美好置业自身“资金造血”能力的严重不足,让市场难免有冒进和高负债的担忧。

    长江商报记者梳理美好置业年报发现,其业绩近年持续下滑,2017年全年,其营收44.38亿,同比下滑14.72%,净利6.64亿,同比下滑0.54%,产生经营性现金净流量-10.3亿,这是自2015年首次由正转负。而刚在江汉平原两地签下的百亿涉农项目意味着,未来3年内美好置业平均每年需投入约33亿资金,而公司2017年的扣非净利仅为6.82亿,还不及投资额的六分之一。

    市场不禁追问,在业绩下滑现金流由正转负的情况下,美好置业高达百亿的项目投资资金如何解决?高额投资是否建立在实际运营能力之上呢?

    对此,美好置业方面回复长江商报称,公司将按计划逐年以自有资金分步实施,项目所需资金的20%~30%将由公司自筹,其余部分将与相关政策性银行合作,由其提供资金支持,本次大力投资农业现代产业园项目,符合公司的长远发展规划。

    住建部咨询专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫对长江商报表示,美好置业近年业绩不理想,百亿涉农投资的确有点冒险,按照目前运营能力很难在短期之内获得较好收益。同时还存在高融资率,低周转率,高负债率等高风险。

    有业内人士指出,在风控趋紧的当下,无论是农发行还是其它政策性银行,对类似美好置业这种高达数十亿的“资金支持”都会慎之又慎。

    3年圈地200万亩投资达百亿

    7月中,长江支流燕窝镇4000亩虾稻共作田地已经播种了虾苗,这是美好置业100万亩涉农项目之一。

    美好农业相关负责人向记者介绍,公司今年计划在当地流转土地30万亩,种植虾稻8千亩,投资10.6个亿。记者了解,这种虾稻工作模式只是美好置业创建现代农业产业园的一个缩影。记者梳理发现,在近2个月内,美好置业接连签署两个涉农投资协议,计划共投资100个亿,拟用3年时间圈下合计200万亩土地,这几乎是当前130多家上市房企涉农项目中最大的手笔。

    美好置业近期还公告称,于2018年6月30日收到《中标通知书》,确认公司为新滩美好未来新城PPP项目(一期)的中标单位。此次项目区域开发总投资为38.33亿元。

    此外,去年5月11日,美好置业集团计划投资近100亿元建设绿色建筑科技产业园暨新滩美好未来新城。

    类似这种动辄数十上百亿的投资项目,如何应对项目资金来源和周转的问题呢?谢逸枫指出,项目资金主要来源有四个方面,第一是公司自有资金,发行公司债;第二是银行贷款,再就是第三方资金来源,比如一些信托基金,非标保险,证券资金。还有民间贷款,相关其他单位个人进行股权的形式来分配。

    对此,美好农业、美好未来新城两个项目的相关负责人都对长江商报记者表示,项目资金由主要由自有资金和银行贷款构成。美好绿建项目负责人则表示,投资的50亿资金全部来自公司的自有资金。

    美好置业曾公开回应长江商报记者称,公司将按计划逐年以自有资金分步实施,项目所需资金的20%—30%将由公司自筹,其余部分将与相关政策性银行合作,由其提供资金支持。

    长江商报记者注意到,在今年5月举行的年度股东大会上,美好置业拟申请2018年非公开发行公司债券20亿元、延长2016年公开发行公司债券20亿元决议有效期的议案均获通过。此外,今年3月份,公司宣布转让全资子公司名流置业武汉有限公司100%股权,对价为296306.25万元。

    易居研究院研究总监严跃进对长江商报表示,对于美好置业来说,其行业中属于相对温和的企业性质,即企业规模不大,和这几年成长性偏弱有关。

    谢逸枫则认为,土地如何运作来达到利润最大化才是关键,目前来看,涉农项目前景并不明朗。

    融资项目频被终止 资金缺口近300亿

    在当下房企融资渠道收紧、融资难,普迎偿债期的当下,自身造血功能有限的美好置业,在自有及上述投资项目中存在巨大的资金缺口。

    长江商报记者了解,美好置业一直试图拓展融资渠道。但近两年美好置业的融资情况并不顺利。

    2016年1月,美好置业发布配股计划,拟向全体股东配股募资额不超过30亿元,用于武汉名流印象项目NK7地块、K2地块,但该计划最终终止;2016年11月,美好置业启动非公开发行股票事宜,拟募集资金19亿元用于武汉名流印象项目(NK7地块)、武汉名流公馆项目NK6地块和西安曲江项目一期项目。2017年9月,美好置业终止此次增发方案;2018年7月,美好置业拟非公开发行的20亿元规模公司债被深交所终止。

    在融资渠道上,美好置业主要依赖银行贷款、委托贷款和资产管理公司贷款。2016年和2017年,公司融资全部来源于这三项。2017年末,银行贷款融资余额10.575亿元,委托贷款融资余额18.8亿元,资产管理公司贷款融资余额24.95亿元。其中,一年内到期的非流动负债30.925亿元,长期借款23.4亿元。

    一方面是既有项目需要巨量资金,另一方面是未来项目需要投入。

    记者梳理财报发现,2017年末,美好置业拥有15个房地产开发项目,预计总投资369.7亿元,实际投资214.55亿元,为完成既有项目,还需要投入155亿元资金。

    据长江商报记者粗略统计,加上近期中标的新滩美好未来新城PPP项目(一期),和上述涉农生态农业产业园项目,美好置业当前既有的项目资金缺口近300亿。

    美好置业2017年财报显示,公司2018年全年计划增加土地储备约437万平米(建筑面积);计划全年销售86.25万平米,年度签约额100亿;产业新镇总公司土地整理面积1000亩,建成农业示范区面积10000亩,新区域拓展项目3个, 新滩获批建设用地面积650亩。

    2017年末,美好置业土地储备累积待开发土地面积181.82万平方米,全年销售置业32.88万平方米。如果要实现2018年的计划,意味着美好置业还需要大量的资金。

    此外,当前美好置业股价低迷,维持在2元左右,鉴于近期股票市场出现较大波动,同时公司股价出现较大下跌,7月10日,美好置业发布公告称,拟12个月内以不超过2.4亿元回购股份,回购价格不超过3元/股。

    现金流由正转负 资金回笼压力逐年攀升

    一个不容回避的事实是,美好置业的业绩压力也已逐渐突显。长江商报记者梳理发现,近年美好置业营收下滑,销售减少。2017年,美好置业实现营业收入44.4亿元,同比减14.72%,实现归属于公司股东的净利润6.6亿元,扣非净利润6.8亿元,产生经营性现金净流量-10.3亿元,这是自2015年首次由正转负。

    2018年一季度,实现营业收入1.9亿元,同比减少61.63%,实现归属于公司股东的净利润-1.4亿元,同比减少268.49%,扣非净利润-1.2亿元,同比减少253.87%,产生经营性现金净流量2.1亿元。

    值得注意的是,2016年7月,刘道明及夫人王萍个人捐资2000万元,在民政部门注册成立了“美好社区志愿者公益基金会”。2018年2月8日,刘道明及夫人王萍、美好置业集团股份有限公司分别向美好公益基金会捐款8000万元、1900万元。

    在营收和净利双双下滑的现状下,刚刚签下的总投资额两个百亿涉农项目则意味着,未来3年内平均每年公司需投入约33亿资金,而公司2017年扣非净利润为6.82亿,不及投资额的六分之一。

    目前,武汉市是美地置业重点布局的区域。2017年,武汉区域签约金额占公司总签约金额比例为54.44%;2017年,湖北区域营业收入2.58亿元,占总营业收入的58.22%。2017年,美好置业在武汉区域的多个项目未如期取得预售许可证,对销售影响较大。

    此外,受政策影响,美好置业资金回笼风险增大。美好置业2017年财报显示,公司2017年产生经营性现金流量净额-10.3亿元,较上年同期下降133.64%,主要系房地产业务回款较上年同期下降所致。

    谢逸枫指出,如果美好置业有良好的盈利模式和充足的资金来源的话,这种大手笔的涉农投资的风险可能会小一些。

    美好·绿建科技产业园的工地上,工人们正在烈日下搭建厂房。

    本报记者 吴薇 摄


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