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:中国平安地产雄心:重仓13家房企 房产市值超2000亿堪抵3个绿地

2018-08-13 06:16:52 来源:长江商报

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长江商报消息 □本报记者 魏度

中国地产界最大金主,当前房产市值超2000亿——险企中国平安(601318.SH)俨然已成中国的隐形“地产大亨”。

长江商报记者发现,中国平安始于2007年进军地产,10年之后的2017年底,其投资房产板块的市值已超过2000亿元。

与绝大部分房企运作地产模式不同,中国平安将其定位于不动产投资及管理平台,除了自身开发外,更多地借助外部房企力量合作开发。

此外,中国平安还频频担当救世主角色,通过入股房企间接参与地产开发。

截至目前,中国平安已成为碧桂园、融创中国等房企第二大股东。此外,其还重仓持有金地集团、绿地控股、华润地产、保利地产等房企股权。长江商报记者初步梳理发现,平安重仓持股的知名房企至少有13家。

中国平安与大型房企何以“相爱”?

8月10日,一上市房企人士向长江商报记者表示,拿地是房企竞争的重要途径,作为资金密集型行业,缺钱是房企永恒的主题,借助银行等金融机构资金输出是其发展壮大的唯一途径。对此,华中一家大型险企人士告诉长江商报记者,作为金融机构,需要为资金寻找出口,这也是中国平安热衷于进行房产投资的重要原因。

携137亿入股某房企月赚2.36亿

中国平安在房地产行业路上越行越近。8月初,某知名房企发布简式权益变动报告书。其显示,该房企控股股东向平安系协议转让股权事实正式完成。

报告书显示,股权转让后,中国平安通过平安资管、平安人寿分别持有该房企0.04%股权、19.83股权,合计持有19.88%股权,成为第二大股东。

此事是一个月前该房企发布协议转让股权的落实。公告显示,该房企与平安资管签订股份转让协议,约定向平安资管转让5.82亿股的股份,占公司总股本的19.7%。按照每股23.655元价格,此番转让价格高达137.7亿元。

此次交易,双方还签订了业绩对赌协议。双方约定,以该房企2017年净利润为基数,2017年至2020年,净利润增长率分别不低于35%、65%、105%。2017年,公司净利润为87.81亿元,以此计算,2018年至2020年承诺的净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180.01亿元,三年合计约为440亿元。

同时,未来如果该房企的大股东要继续减持,需要经过平安资管的书面同意,且平安资管有优先购买权。

三年440亿元的净利润,这对该房企而言难度不小。2015年至2017年,该房企实现的净利润分别为48.01亿元、64.92亿元、87.81亿元,同比增幅维持在35%左右,今年一季度还小幅下滑至30.33%。可想而知,随着净利润基数增大,2019年、2020年的增幅需较2017年增加30个百分点、70个百分点。

今年上半年,受地产调控、去杠杆等政策影响,该房企流动性吃紧。公司四处筹钱解困,如获得中信银行315亿元授信、成功发行2018年第一期30亿元规模的公司债等,但这些似乎仍未彻底缓解公司的资金压力。
大赢家中国平安做的是稳赚不赔的买卖。除上述业绩对赌外,仅入股1个月,已获得2.36亿的账面浮盈。

合作知名房企达18家,以金主角色出现

中国平安在房企的入股都是以“救急者”身份出现,但实际上其早已通过多种途径深入房地产市场,成为不折不扣的隐形“地产大亨”。

目前,中国平安的地产运作主要以平安不动产为主。截至目前,注册资本200亿元,资产管理规模超3000亿元。

其实,中国平安试水地产可追溯至1995年,设立了平安物业。2007年,公司正式向地产进军。当年,23亿元收购西高速公路股权、55亿元收购中信城市广场与北京美邦国际中心、16.6亿元拿下深圳福田中心区地块,2009年,华南第一高楼深圳平安国际金融中心项目启动。此时,平安以信托模式在地产领域开疆拓土。

不过,目前来看,地产并非中国平安自身强项,除全国多个平安金融中心外,其鲜有经典项目问世。当然,这些投资性房地产也贡献了不小收益。

Wind数据显示,截至2017年底,其投资性房地产净值为470亿元。如果按照公允价值衡量,其投资收益超过260亿元。

平安在地产领域的掘金路径更多的借助大型房企,正如分析人士所称“平安收割房企”。

长江商报记者梳理发现,平安主要是通过入股大型房企、与大型房企合作拿地开发等途径在地产领域扩张,不过,无论哪种途径,平安都是以金主角色出现。

2015年,平安斥资62.95亿港元获得碧桂园9.9%股权,跻身第二大股东之位。这一年,公司还战略投资朗诗集团,以持股9.9%成为第二大股东。去年,平安耗资19.07亿港元参与旭辉集团定增,完成后,持股比升至10.12%。早在2016年,平安银行就是融创中国仅次于孙宏斌的重要股东,其持股比高达46.7%。

据长江商报记者不完全统计,截至目前,平安已是碧桂园、融创中国、朗诗集团、旭辉集团等知名房企第二大股东,此外,其还持有金地、保利、华润、绿城、九龙仓、协信等多家房企股票。至此,平安重仓持股的知名房企至少有13家。

平安不动产官网显示,其与包括万科、华润等合作的知名房企达18家。

中国平安2017年年报显示,旗下地产(含投资性房地产)价值(以历史成本计价)达2093.22亿元。以8月10日收盘价计算,绿地控股市值为764.16亿元。这意味着,平安旗下地产价值抵得上3个绿地市值。

财务投资之余深度参与地产开发

横跨保险、银行、投资三大行业,中国平安入股房企绝不仅是为了财务投资。

业内人士预测,根据目前发展势头,未来中国房企龙头的竞争最终可能在万科、碧桂园与平安之间,万科靠标准化,碧桂园靠执行力,平安靠钱。

长江商报记者注意到,投资房地产,平安收获颇丰。

一年前,持有绿地控股9.91%股份的平安系平安创新大幅减持,在短短半年内,通过将持股比降至5%以内,至去年底,已从前十大股东名单中消失。累计减持套现达80亿元。此前,平安也减持了碧桂园3123万股,合计套现4.55亿元。

仅此两次减持,平安就获得了约90亿元净利润,投资回报率超过5倍。
类似这样的财务投资并非是平安的最终目的,其最终目的之一可能是与标的公司绑定,实现共同开发经营地产项目。

长江商报记者注意到,去年8月,平安资管出资入股旭辉集团时就曾约定,平安不动产“在满足相关条件情况下”拟向旭辉投资100亿元共同从事房地产项目开发经营。

公开资料显示,去年初,平安不动产还与香港房地产开发企业路劲基建组财团,投得港铁旗下物业项目合约。此外,作为二股东,平安与朗诗集团也于2017年在长租公寓领域开展深度合作,双方已共同收购上海森兰项目,拟将其改造为中高端的长租公寓进行长期运营。

一上市房企人士表示,房地产属于资金密集型行业,房企能与金融机构联手共进退,这对急于攻城略地的房企而言会底气大增。在其看来,房地产项目周转较慢,在地产调控及去杠杆的背景下,房企融资也受到约束,如果背后站着金主,房企实力会大增。

不过,该人士同时认为,出于对所输出资金安全性考虑,金融机构会设定不少条件,以保证其不会做赔本买卖。如此一来,房企成了金融机构的“打工仔”,金融机构成了利润分食者。

研究人士认为,险企资金充足,且属于长期资金,这些资金需要出口,仅做财务投资风险较大。因此,险企更愿意像信托模式一样更深入地参与到具体地产开发之中。此外,借助合作,平安将自己的触角延伸至陌生领域。


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